به گزارش گروه "رسانهها" خبرگزاری تسنیم، محمدرضا دشتی اردکانی گفت:«با تصویب و اجرای این قانون، دیگر با کلاهبرداری و فروش ملک به چند نفر خداحافظی می کنیم؛ چراکه از انجام شدن معاملات معارض و در نتیجه، تشکیل پرونده های متعدد در محاکم قضایی جلوگیری خواهدشد.» فروش یک ملک به چند نفر، در قراردادهای پیش فروش ساختمان، یکی از مهم ترین معضلات در عرصه معاملات املاک است.
پیش فروش کردن ساختمان هایی که هنوز کامل نشده است و برای سکونت آماده نیست، در واقع نوعی سرمایه گذاری برای اتمام پروژه های مسکونی است که فی نفسه اشکالی بر آن وارد نیست و حتی مزایای متعددی برای خریدار و فروشنده دارد. با این حال، به دلیل فقدان روال قانونی مشخص، گاه پیش می آمد که پیش فروشنده با پیش فروش یک واحد ساختمانی به چند نفر، مشکلات متعددی را برای آن ها ایجاد می کرد. این معضل، به ویژه در پیش فروش آپارتمان ها جدی تر بود.
برای پایان دادن به مسائل و مشکلات ناشی از پیش فروش ساختمان ها، قانونی در سال 1389هـ.ش، در مجلس شورای اسلامی، تصویب و آیین نامه اجرایی آن هم در سال 1393 توسط هیئت وزیران تصویب و برای اجرا، ابلاغ شد. اما به دلیل مشکلات اجرایی و به ویژه اختلافاتی که بین شهرداری ها و سازمان نظام مهندسی وجود داشت، اجرای قانون «پیش فروش ساختمان»، حدود یک سال به تعویق افتاد و در نهایت از 6 تیرماه امسال در دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور اجرایی شد.
تنظیم قرارداد پیش فروش، فقط در دفاتر اسناد رسمی
یکی از نکات مهم در قانون «پیش فروش ساختمان»، منحصر کردن تنظیم قرارداد پیش فروش به دفاتر ثبت اسناد رسمی است. طبق ماده 24 این قانون، «مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند.» بر اساس قانون جدید، پروانه کسب مشاوران املاکی که اقدام به تنظیم چنین قراردادی کنند، بار اول تا یک سال، بار دوم تا دو سال و بار سوم برای همیشه، باطل خواهد شد.
لزوم اخذ مجوز برای آگهی پیش فروش در جراید و رسانه ها
مطابق قانون «پیش فروش ساختمان»، پیش فروشنده باید برای درج آگهی پیش فروش در جراید، رسانه ها، پایگاه های اطلاع رسانی و حتی نصب آگهی در اماکن عمومی، مجوز انتشار آن را از وزارت راه و شهر سازی دریافت کند.
بر اساس ماده 23 این قانون، «اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.»
تنظیم قرارداد پیش فروش پس از ارائه 5 مدرک
بر اساس قانون، دفاتر ثبت اسناد رسمی تنها زمانی می توانند قرارداد رسمی پیش فروش ساختمان را تنظیم کنند، که پیش فروشنده این مدارک را به آن ها ارائه کند: 1- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته باشد(توجه داشته باشید که در تمام این موارد باید سند ارائه شده، رسمی و در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شده باشد)؛ 2- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد؛ 3- بیمه نامه مسئولیت؛ 4- تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان(امضای مهندس ناظر باید توسط دفتر اسناد رسمی گواهی شود)؛ 5- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک(طبق ماده 4 آیین نامه اجرایی، واحد ثبتی مکلف است ظرف 5 روز کاری پاسخ استعلام را به دفتر ارسال کند؛ تخلف از این مهلت، موجب تعقیب اداری خواهدشد).
مواردی که باید در سند درج شود
طبق ماده 6 آیین نامه اجرایی قانون «پیش فروش ساختمان»، «در قرارداد پیش فروش، باید وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات، حقوق ارتفاقی[حقوق دو ملک مجاور نسبت به هم] و سایر موارد مندرج در ماده 2 قانون، مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح شود.
بیمه مسئولیت در قرارداد پیش فروش
پیش فروشنده، بر اساس ماده 9 قانون، «در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی ، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید.» ارائه این بیمه نامه، یکی از الزامات تنظیم و ثبت قراردادهای پیش فروش در دفاتر ثبت اسناد رسمی است. با این حال، در صورتی که میزان خسارت وارده به پیش خریدار یا شخص ثالث، بیش از تعهد بیمه نامه باشد، پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت آن خواهد بود.
شرایط واگذاری تعهدات پیش فروشنده
طبق ماده 14 آیین نامه اجرایی قانون «پیش فروش ساختمان»، پیش فروشنده «تنها در صورت اخذ رضایت همه خریداران یا قائم مقام قانونی آنان می تواند تمام یا بخشی از تعهداتش را به دیگری واگذار کند.» این رضایت باید به صورت کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی اعلام شود.
مهم ترین نکات
قانون «پیش فروش ساختمان» از 6 تیرماه امسال در دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور اجرایی شد.
یکی از نکات مهم در قانون «پیش فروش ساختمان»، منحصر کردن تنظیم قرارداد پیش فروش به دفاتر ثبت اسناد رسمی است.
پیش فروشنده باید برای درج آگهی پیش فروش در جراید، رسانه ها، پایگاه های اطلاع رسانی و حتی نصب آگهی در اماکن عمومی، مجوز انتشار آن را از وزارت راه و شهر سازی دریافت کند.
پیش فروشنده «تنها در صورت اخذ رضایت همه خریداران یا قائم مقام قانونی آنان می تواند تمام یا بخشی از تعهداتش را به دیگری واگذار کند.
پیش فروشنده، در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی ، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه کند.
منبع: خراسان
انتهای پیام/