به گزارش خبرگزاری تسنیم از خرمآباد، اگر تا چند سال پیش صحبت از گرانی مسکن در خرمآباد بیشتر یک نگرانی برای خانهدارشدن بود، امروز ماجرا برای بخش بزرگی از مردم شکل دیگری پیدا کرده است؛ مسئله دیگر خرید خانه نیست، مسئله این است که مستأجر چگونه میتواند سال بعد هم از عهده اجاره همان خانهای که امروز در آن زندگی میکند برآید. بازار رهن و اجاره در خرمآباد به نقطهای رسیده که برای بسیاری از خانوارها، حفظ سقف بالای سر به یکی از سنگینترین هزینههای زندگی تبدیل شده و در مواردی بخش بزرگی از حقوق ماهانه را میبلعد.
این وضعیت را نمیتوان فقط با یک جمله درباره «گرانی مسکن» توضیح داد. مشکل عمیقتر از این حرفهاست؛ بازاری شکل گرفته که قیمتها در آن با سرعت تغییر میکنند، مستأجر اطلاعات چندانی درباره قیمت واقعی ملک ندارد و در بسیاری از موارد، میان آنچه در قراردادهای واقعی اتفاق میافتد و ارقامی که در بازار بهعنوان «قیمت روز» مطرح میشود، فاصله وجود دارد. در چنین بازاری طبیعی است که قدرت چانهزنی مستأجر روزبهروز کمتر شود.
قانون البته ساکت نیست. برای بازار اجاره سقف افزایش تعیین شده، ثبت قراردادها مورد تأکید قرار گرفته و دستگاههای مختلف نیز مسئولیتهایی در زمینه نظارت دارند. اما آنچه مردم در بازار میبینند، همیشه با آنچه روی کاغذ نوشته شده یکی نیست. پرسش مهم همینجاست؛ اگر سقف قانونی وجود دارد، چرا مستأجر خرمآبادی در زمان تمدید قرارداد گاهی با ارقامی مواجه میشود که فاصله محسوسی با آن سقف دارد؟ اگر قرار است بازار رصد شود، داده واقعی معاملات کجاست و چه نهادی از این دادهها برای کنترل بازار استفاده میکند؟
مسئله زمانی جدیتر میشود که بدانیم درآمد خانوار با سرعت رشد هزینه مسکن حرکت نمیکند. وقتی اجارهبها بالا میرود، خانواده فقط یک عدد بزرگتر را روی قرارداد خود نمیبیند؛ ناچار است از جاهای دیگری بزند. سبد غذایی کوچکتر میشود، هزینه درمان به تعویق میافتد، آموزش و تفریح حذف میشود و امکان پسانداز از بین میرود. برای برخی خانوارهای حقوقبگیر در لرستان، هزینه رهن و اجاره عملاً به جایی رسیده که میتواند بخش بسیار بزرگی از درآمد ماهانه، حتی در مواردی نزدیک به نیمی از حقوق را به خود اختصاص دهد. این دیگر صرفاً یک مسئله مربوط به بازار مسکن نیست؛ اینجا پای کیفیت زندگی در میان است.
در ادبیات اقتصاد مسکن نیز موضوع «توانپذیری مسکن» دقیقاً از همین زاویه بررسی میشود. مسکن زمانی از حالت هزینه قابل مدیریت خارج میشود که سهم آن از درآمد خانوار آنقدر بالا برود که سایر نیازهای ضروری تحت تأثیر قرار بگیرند. بنابراین نمیتوان از یک طرف درباره کاهش قدرت خرید خانوار و از طرف دیگر درباره افزایش مداوم اجارهبها صحبت کرد، اما این دو را به هم مرتبط ندانست.
با این حال، سادهسازی ماجرا و انداختن تمام تقصیر بر گردن صاحبخانه هم درست نیست. مالک هم در اقتصادی زندگی میکند که تورم، هزینه تعمیرات، مالیات، هزینه نگهداری و کاهش ارزش پول را تجربه میکند و طبیعی است که بخواهد ارزش دارایی خود را حفظ کند. مشکل از جایی آغاز میشود که هیچ نهاد تنظیمگری قدرتمندی بین منافع مالک و توان اقتصادی مستأجر قرار نمیگیرد و نتیجه، بازاری میشود که در آن هر طرف تلاش میکند فشار تورم را به طرف مقابل منتقل کند.
اینجاست که باید درباره نقش بنگاههای معاملات ملکی هم صریحتر صحبت کرد. منظور، متهمکردن یک صنف یا زیر سؤال بردن همه مشاوران املاک نیست؛ بسیاری از آنها صرفاً خدمات واسطهگری ارائه میکنند. اما واقعیت بازار این است که بنگاهها در بسیاری از محلهها یکی از مهمترین منابع اطلاعات قیمتی هستند. مالک برای تعیین اجاره خانهاش به بنگاه مراجعه میکند، قیمتهای فایلهای مشابه را میپرسد و در نهایت همان ارقام میتواند مبنای تصمیم او قرار بگیرد.
وقتی چند بنگاه در یک محدوده، قیمتهای پیشنهادی جدید را بهعنوان «نرخ روز منطقه» به بازار منتقل میکنند، این قیمتها خیلی زود میتوانند به معیار معاملات بعدی تبدیل شوند. به این ترتیب، ممکن است یک قیمت پیشنهادی که هنوز معامله واقعی بر اساس آن انجام نشده، در معامله بعدی مبنا قرار بگیرد و بعد همان معامله، به مستند قیمتگذاری ملک بعدی تبدیل شود. این همان چرخهای است که میتواند قیمتهای غیرواقعی را به تدریج به «قیمت معمول بازار» تبدیل کند.
پس حتی اگر بنگاه رسماً قیمتگذار نباشد، نمیتوان نقش آن را در شکلدهی به انتظارات قیمتی نادیده گرفت. به همین دلیل، ساماندهی بازار اجاره بدون ساماندهی فرآیند واسطهگری مسکن ناقص خواهد بود. نظارت بر عملکرد بنگاهها، کنترل قراردادها، دریافت کمیسیون قانونی و برخورد با فعالیتهای بدون مجوز باید بخشی از یک برنامه مستمر باشد، نه اینکه فقط در مقاطع خاص و پس از بالاگرفتن اعتراضها انجام شود.
اما آیا راهحل، فقط تعیین یک سقف جدید برای اجاره است؟ قطعاً نه. اقتصاد مسکن بارها نشان داده که کنترل دستوری قیمت، اگر از سیاستهای مکمل جدا شود، میتواند مشکلات تازهای ایجاد کند. اگر مالک احساس کند اجارهداری دیگر توجیه اقتصادی ندارد، ممکن است عرضه واحدهای اجارهای کاهش پیدا کند یا سرمایه به سمت بازارهای دیگری برود. بنابراین دولت باید همزمان دو کار انجام دهد؛ از مستأجر در برابر جهشهای غیرمنطقی کوتاهمدت حمایت کند و در بلندمدت شرایطی ایجاد کند که عرضه مسکن اجارهای افزایش یابد.
اولین قدم در خرمآباد میتواند بسیار ساده اما مهم باشد: بازار باید شفاف شود. وقتی قراردادهای واقعی در یک سامانه قابل تحلیل ثبت میشوند، میتوان فهمید متوسط اجاره در هر محله واقعاً چقدر است، چه میزان افزایش اتفاق افتاده و کدام قیمتها از عرف منطقه فاصله دارند. در چنین شرایطی دیگر «قیمت روز» نمیتواند صرفاً عبارتی باشد که دهانبهدهان از یک بنگاه به بنگاه دیگر منتقل میشود.
از طرف دیگر، نظارت باید از حالت پراکنده خارج شود. استانداری، ادارهکل راه و شهرسازی، دستگاههای نظارتی، تعزیرات و اتحادیه مشاوران املاک نمیتوانند هرکدام جداگانه بخشی از مسئله را ببینند و انتظار داشته باشند بازار خودبهخود اصلاح شود. بازار اجاره به رصد مستمر، داده واقعی و ضمانت اجرای مشخص نیاز دارد؛ بهخصوص در شرایطی که مستأجر عملاً قدرت چانهزنی بسیار محدودی دارد.
در کنار نظارت، سیاستهای مالیاتی نیز اهمیت دارد. واحد خالی، سوداگری و فعالیتهایی که صرفاً با هدف کسب سود از افزایش قیمت دارایی انجام میشوند، نباید با واحدی که واقعاً در بازار اجاره عرضه شده یکسان دیده شوند. در مقابل، مالکی که حاضر است واحد خود را با قرارداد بلندمدت و اجاره متعارف در اختیار خانوار قرار دهد، میتواند مشمول مشوق شود. این همان نقطهای است که سیاستگذاری میتواند به جای صرفاً «تنبیه»، رفتار مطلوب را هم تشویق کند.
اما هیچکدام از این اقدامات جای افزایش عرضه را نمیگیرد. اگر تقاضا بالا باشد و واحد اجارهای کافی وجود نداشته باشد، فشار قیمتی دوباره خودش را نشان خواهد داد. خرمآباد به سیاستی نیاز دارد که علاوه بر ساخت مسکن، به توسعه مسکن استیجاری و اجارهداری حرفهای نیز توجه کند؛ مدلی که در آن مستأجر مجبور نباشد هر سال با اضطراب تمدید قرارداد و احتمال یک جهش ناگهانی در هزینه مسکن مواجه شود.
در نهایت باید یک واقعیت را پذیرفت؛ نمیشود بازار اجاره را رها کرد و بعد از مردم خواست خودشان را با قیمتهای جدید تطبیق دهند. مستأجر نمیتواند مثل خرید یک کالای مصرفی، مسکن را از سبد زندگی حذف کند. خانوادهای که بخش بزرگی از حقوقش را صرف اجاره میکند، در عمل قدرت تصمیمگیری خود را درباره سایر بخشهای زندگی از دست میدهد.
خرمآباد امروز به یک بخشنامه دیگر نیاز ندارد؛ به یک سازوکار واقعی تنظیم بازار نیاز دارد. سازوکاری که در آن قیمتهای پیشنهادی با معاملات واقعی قابل مقایسه باشند، فعالیت بنگاهها شفاف باشد، تخلف هزینه داشته باشد، سقفهای قانونی ضمانت اجرا پیدا کنند و همزمان سیاست افزایش عرضه مسکن اجارهای دنبال شود.
اگر این اتفاق نیفتد، مسئله اجارهبها بهتدریج از یک بحران اقتصادی عبور میکند و به یک مسئله اجتماعی تبدیل میشود؛ مسئلهای که آثارش را باید در کاهش قدرت خرید، به تأخیر افتادن ازدواج، کاهش امکان فرزندآوری و افت کیفیت زندگی خانوارها جستوجو کرد. بازار اجاره خرمآباد دیگر یک موضوع صرفاً مربوط به مالک و مستأجر نیست؛ این بازار، مستقیماً با زندگی مردم گره خورده و نمیتوان نسبت به آن بیتفاوت ماند.
یادداشت از: مرتضی نامدارزاده
انتهای پیام/